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鑑定ファームレポート  Kantei-Firm Report

H21.11.2 前回レポートから約2年を経過して(その2)

サブプライムローン問題が発生する前の不動産価格は大きく上昇しており、その主たる牽引者は、REIT等の不動産ファンドでした。資金を集め、不動産に投資して、その賃料収入から配当するというものです。不動産ファンドは、上場ファンドから私募ファンドまで乱立する状況となり、物件の取り合いとなりました。その結果、ファンドが欲しがるような収益物件の価格は大きく上昇し、還元利回り3%台というような状況になっていました。
また、物件の取得競争が激しくなった結果、物件の青田買い(竣工前の物件)をするようになり、デベロッパーが、マンション等を建てさえすればファンドが買ってくれるというような状況になっていたのです。その結果、デベロッパーの用地取得競争は過熱し、用地価格も大きく上昇していきました。それは、用地価格が高くなっても、それ以上に高い価格でファンドが物件を買ってくれるということを前提としたスキームであり、実際、そのような状況になっていました。
しかし、サブプライムローン問題の発生を起に、そのようなスキームは一気に崩れ去ってしまったのです。



H21.10.2 前回レポートから約2年を経過して(その1)

 ご無沙汰しております。前回のレポートから、約2年が経過しましたが、この2年間は、不動産にとっては、まさに「天国から地獄」といった状況でした。
 前回のレポート(平成19年11月)では、不動産の価格が上昇傾向から調整局面へ移ったこと、サブプライムローン問題の動向によっては、下落傾向になり、場合によっては大きな下落へとつながるシナリオもあるということを書きました。
 これらの予測は、ほぼ現実のものとなり、不動産価格は、大きく下落しました。
 サブプライムローン問題については、説明するまでもありませんが、これが、世界的な金融市場の大混乱、そして実体経済の後退を引き起こしました。
 サブプライムローンを含むデリバティブ(金融派生商品) は、数京円(兆の上の単位です)の残高があったとされています。リスク率数%としても、そのリスクは数百兆円(世界のGDPより大きい)になりますから、起こるべくして起こったということも言えるかもしれません。
 次回は、この2年間の不動産の動きについて書きます。



H19.11.16 急激に上昇するマンション分譲価格(その2)

 前回のレポートでは、東京のマンション価格が急上昇していること、しかし、その急上昇が今後も続くのは難しいということを書きました。その後、約3ヶ月が経ちましたが、その傾向は確実に現れているようです。
 東京の最近のマンション契約率(初月)は7割程度であり、去年の同月より10ポイント以上の下落となっています。その要因として最初に挙げられているのは、やはり「価格が高くなったから」というものです。ここのところの価格上昇によりマンション価格が平均的なサラリーマンの購入限界点にほぼ達してしまったようです。つまり去年の価格だったら買えたけど、今年の価格では、もう買えないという人が出てきたということです。(※千代田区等の億ションについては、需要者層が富裕層であり、まだ購入限界点には達していないようです。)
 売り手であるマンションデベロッパーも今後の戦略に悩むところだと思います。今まで年間1割〜2割の価格上昇を見込み、場合によっては、売り惜しみをして販売時期をずらし、更なる価格上昇を見込んであえて在庫を増やすということをしてきました。ところが、これ以上の価格上昇を見込めなくなりつつあるデータが出始め、更に8月中旬に起きたサブプライム問題、今後予想される日銀による利上げ等、不動産の需給にとってはネガティブファクターが増えつつあります。
 もしこれらの要因が更に悪い方向に進み、不動産の価格が少しでも下がり始めれば、デベロッパーは一気に在庫放出を始め、更なる価格下落を呼び込むという最悪のシナリオの可能性も出始めてきました。
 現在、不動産の価格動向は、上昇傾向から調整局面へと完全に移ったように感じます。この調整局面がどこまで続くのか、一時的なものなのか、長期的なものなのか、下落へと移るのか、これらは日本経済の先行き次第といったところでしょう。そういった点では、サブプライム問題がどこまで広がるかが重要なポイントとなってくるはずです。



H19.8.30 急激に上昇するマンション分譲価格(その1)

 東京のマンションの分譲価格が急激に上昇しています。この背景には、マンション用地の取得競争の過熱、マンションデベロッパーの強気な価格設定があります。
 約1年程前に大手マンションデベロッパーの人がこう言っていました。「マンション用地の価格上昇がすごい。入札では一声、坪250万という感じになっている。」
  坪250万というのは、分譲価格のことです。つまり坪250万で分譲することを前提にして、用地価格を計算しているということです。その地域のその当時の分譲価格は坪200万弱程度でした。デベロッパーは2割以上の分譲価格の上昇を見込んでいたんですね。
  ずいぶん強気な価格設定ですね。と聞いたところ、「まったく問題なく売れますよ」という返事でした。現実にも現在のマンションの売行きは東京では問題ないようです。
 では、今後も急激な上昇が続くのでしょうか。それはなかなか難しいと思います。既に東京のマンション価格は充分高くなってしまい、これ以上の急激な上昇に消費者が追随できない可能性が出てくるからです。
 東京都区部の平均分譲価格は4663万(2004年)→4920万(2005年)→5148万(2006年)→6077万(2007年1〜5月)という推移です。
 現在の低金利では、マンションの購入価格の限界は年収の7倍と言われています。とすると年収と分譲価格の関係は、年収1000万以上(分譲価格7000万以上)、800万以上(5600万以上)、700万以上(4900万以上)、600万以上(4200万以上)という感じになります。
 東京のサラリーマンの平均年収は600万程度ですので、マンション購入価格の限界は4200万程度となります。2007年1〜5月のデータで平均分譲価格4200万以下は、北、台東、足立、墨田、江戸川、葛飾の6区しかありません。葛飾を除く5区では平均分譲価格は4000万を超えているので、今より5%でも価格が上昇すると東京の平均的なサラリーマンの購入限界を超えてしまうということになるのです。



H19.8.3 遺産分割における不動産の評価

 遺産分割は、「公平」に行うことが大原則です。しかし、その「公平」が難しいのです。現金や預金のように時価が確定しているものは問題ありませんが、不動産のように時価の把握が難しいものについては、しばしば争いの原因となります。へたをすると話がこじれにこじれ、遺産分割をきっかけに親族が口をきかなくなるほど仲が悪くなることもあるそうです。
 したがって、「公平」に行うためにも、不動産の時価の把握については、不動産鑑定士等の専門家に聞くのが得策だと思います。
 当社でも遺産分割における不動産評価を依頼されることがあります。このような評価を行うにあたって、最近、特に注意しなければならないのは、いつの時点で評価を行うのかということです。つまり、「相続開始の時点」で評価するのか、「遺産分割協議の時点」で評価するのかということです。
 通常、 相続が発生すると法事や遺品の整理等に追われ、遺産分割協議にはそれなりの期間が経過した後でなければ入れないのが一般的です。また、さまざまな理由により、遺産分割協議が延び延びになり、数年間が経過するということもあります。
  地価変動が少ない時期であれば、評価時点は大きな問題になりませんが、最近のように地価上昇が顕著であり、年間2割程度上昇しているような状況では、評価時点を「相続開始の時点」にするのか「遺産分割協議の時点」にするのかで評価額に大きな差が出てきます。
  これについては、それぞれの時点を支持する学説がありますが、判例で支持されているのは「遺産分割協議の時点」を評価時点とするものです。その方がより公平・平等であるという理由です。
 この考えでいくと、不動産を相続する人は、地価上昇局面では遺産分割協議をできるだけ早くした方が、地価下落局面ではできるだけ先延ばしした方が相続財産の評価額を抑えられ、遺産分割を有利にできるということが言えるかもしれません。
  しかし、冒頭で述べたように、余計な欲を出して親族間で仲が悪くなるより、準備が整い次第、速やかに協議に入り、「公平」に分割することが、長い目でみると一番よいことだと思います。



H19.7.9 土壌汚染について(その2)

 土壌汚染の調査は次の3段階に分けて行われるのが一般的です。
@地歴調査:登記簿、航空写真、古地図等により土地の利用履歴を調査します。
A概況調査:実際に土壌の分析を行い、土壌汚染の有無を判定します。
B詳細調査:概況調査により汚染が検出された場合に、その汚染範囲、汚染深度等を把握するために行います。
 土壌汚染の有無の判定は、上記A概況調査になりますので、もう少し詳しく説明します。
 概況調査は実際に土壌の調査分析を行い、有害物質の有無を判定するものです。一般的には、土地を10m×10mの区画に分け、それぞれの区画にひとつずつ調査点をもうけます。その調査点から検体を採取し、土壌汚染対策法に規定される26項目の特定有害物質の調査を行います。揮発性有機化合物については土壌ガスの分析、重金属や農薬については表層土壌の分析により調査を行います。
 しかし、ここで注意しなければいけないのは、10m×10mつまり100uの中から1ヶ所の調査点を選び、その結果をもって100u全体の結果としてしまうことです。例えば1000uの土地であれば、10区画に分けられ、10の検体を採取し調査することとなります。現実には汚染があったとしても、その10の検体が汚染範囲をはずして採取されれば、その1000u全体が汚染なしということになるということです。
 これは、決して土壌汚染調査会社の怠慢というものではなく、調査の限界というものです。精度を上げようとすれば、区画を小さく検体数を多くすればよいのですが、コストが高くなってしまいます。(1検体あたり30万程度です。)
 したがって、土壌汚染調査により汚染がないと判定されたとしても、今回の検査では検出されなかったという意味であり、その土地に汚染がないことを保証するものではないことを理解する必要があります。工場跡地のような場所では、一度、土壌汚染がないと判定された土地について再度、調査を行うと、少なくない確率で汚染が検出されるということです。



H19.7.1 土壌汚染について(その1)

 土壌汚染対策法が施行されて約5年が経過し、土壌汚染に対する理解もかなり深まってきました。
当社でも、さまざまな土壌汚染案件を扱ってきました。これらの案件を通じて、気づいたことを書きたいと思います。
 土壌汚染を注意しなければならないのは、工場のほか、クリーニング店、印刷関係等、有害物質を過去において利用していた土地です。
  また、焼却炉も要チェックです。焼却炉というとダイオキシンを連想する人が多いかと思いますが、むしろ鉛や六価クロムといった有害物質が検出されることが多いのです。焼却炉では印刷済みの紙を焼却することが多いですが、そのインク(顔料)に鉛や六価クロムが含まれているのです。1枚の紙に含まれる有害物質は少なくても、何年、何十年と焼却しつづけていると、「ちりもつもれば山となる」ではないですが、土壌汚染の基準値を超えてしまうことになるのです。
 しかし、上記のような有害物質を使った履歴がなくても、実は土壌汚染が検出されるケースがあります。それは、宅地造成した時や建物を建てるときに行った盛土に含まれている場合です。つまり宅地造成や建物建築の場合には、他から土をもってきて土地を平坦にすることが多いですが、この土に有害物質が含まれているのです。
 有害物質とは、縁がないような住宅地や事務所ビル街での土壌汚染は、このような盛土が原因のケースが少なくないようです。
 次回は、土壌汚染調査とその注意点を取り上げます。
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